El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los españoles. Según la última encuesta del CIS, el 15% de la población señala el precio de la vivienda como su mayor inquietud. No es para menos: los precios han superado los niveles de la crisis de 2008 y siguen en ascenso. En el segundo trimestre del año pasado, la vivienda subió un 11,2% interanual, un crecimiento que no se veía desde la burbuja inmobiliaria que desembocó en la gran crisis económica.

El problema del acceso a la vivienda

La situación actual afecta especialmente a los jóvenes. Con un salario mediano neto de apenas 1.500 euros mensuales y alquileres que rondan los 1.170 euros en muchas ciudades, independizarse es casi una misión imposible. La edad media de emancipación en España es de 32 años, diez más que en otros países europeos, y el 65% de los jóvenes entre 18 y 34 años vive con sus padres. Quienes logran salir del hogar familiar a menudo lo hacen compartiendo piso, destinando más del 40% de su salario a la vivienda.

Oferta insuficiente y demanda creciente

El problema se agrava debido a un desajuste estructural entre oferta y demanda. Para 2026, se estima que el número de nuevos hogares triplicará la cantidad de viviendas construidas. Este déficit se debe, en parte, al aumento de la inmigración y a un cambio en los modelos de convivencia: los hogares unipersonales serán mayoritarios en 2028.

A esto se suma un fenómeno de concentración geográfica. Todos quieren vivir en las grandes ciudades, especialmente en Madrid y Barcelona, lo que dispara los precios. En Madrid, por ejemplo, el valor de la vivienda en el centro ha crecido casi el doble que en zonas periféricas. La oferta limitada y la alta demanda también han hecho que el precio de la compra de viviendas se dispare un 10% en el último año.

¿Hay una burbuja inmobiliaria?

A pesar del encarecimiento de la vivienda, los analistas señalan que la situación actual no es idéntica a la de 2008. Según un informe de Kabang Research, la vivienda, en términos reales y ajustados a la inflación, sigue siendo un 25% más barata que en aquel entonces. Además, el ratio entre precio de compra y alquiler, un indicador clave de burbujas, ha subido, pero sin alcanzar niveles alarmantes en comparación con países vecinos.

Otro dato relevante es el volumen de crédito destinado a la construcción. En 2008, el sector representaba el 40% del PIB; hoy apenas alcanza el 10%. Las hipotecas también han cambiado: los bancos son más estrictos y, en la mayoría de los casos, solo financian hasta el 80% del valor de la vivienda, lo que obliga a los compradores a disponer de un ahorro previo considerable.

Regulaciones, burocracia y vivienda vacía

El mercado inmobiliario en España también enfrenta otros problemas, como la regulación urbanística, la ocupación ilegal y la inseguridad jurídica para los propietarios. Muchas personas prefieren no alquilar sus viviendas por miedo a inquilinos morosos o al deterioro de sus propiedades. Esto contribuye a que haya un número significativo de viviendas vacías, agravando la crisis de oferta.

Por otro lado, la construcción de nuevas viviendas enfrenta grandes trabas burocráticas. Obtener una licencia puede tardar desde unos meses hasta más de un año, dependiendo del municipio. La falta de modernización de los planes urbanísticos, muchos de los cuales tienen décadas de antigüedad, también limita el desarrollo de nuevas viviendas.

Conclusiones

El mercado inmobiliario español está lejos de ser homogéneo. Mientras que en las grandes ciudades y la costa mediterránea los precios siguen al alza, en la «España vaciada» podría haber caídas significativas en los próximos años. La falta de oferta y las restricciones normativas dificultan el acceso a la vivienda para miles de personas, especialmente jóvenes.

Aunque no se pueda hablar de una burbuja en el sentido clásico, el problema de la vivienda en España es grave y estructural. La solución pasa por una mayor agilidad en la concesión de licencias, incentivos para el alquiler y un replanteamiento de las políticas urbanísticas para fomentar la construcción de vivienda asequible. Sin cambios significativos, el acceso a la vivienda seguirá siendo uno de los principales problemas económicos y sociales del país en los próximos años.